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再次开庭!地下车位到底归谁,业委会与开发商打官司谁赢?

再次开庭!地下车位到底归谁,业委会与开发商打官司谁赢?
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□大河报·大河客户端记者 段伟朵 摄影 张琮

“亲,你造吗?小区地下停车库属于业主共有!”近年来,随着个别判例的出现,“小区地下停车位应归业主共有”的概念,成就一篇又一篇网络爆文。但实践中,地下停车位的归属问题,不少业主根本弄不清楚。

地下停车位类型繁多,情况复杂,是否应归业主共有尚未有定论,但个别小区先试先行,与开发商就地下车位归属权问题“正面刚”,成为“先吃螃蟹”的那波小区。9日下午,本报多次报道过的郑州市恒通新城小区地下车位权属纠纷再次开庭审理。为方便业主参与旁听,郑州高新区人民法院在小区广场上设置了巡回法庭。

现场丨为300多个地下停车位归属问题,巡回法庭开到小区
9日下午,郑州市恒通新城小区小广场,红彤彤的国徽悬挂在二楼窗外,预示着一种不寻常。

围绕着375个地下停车位及16个车库归属问题,这个小区的开发商郑州恒通置业有限公司将业委会告上法庭,经过一审、二审,案子被发回重审。9日下午,是再次开庭审理的日子,小区业主及附近关心此案的群众,冒着酷暑,黑压压坐满了小广场。“法院旁听须知”展示两侧,现场群众虽多,但法庭井然有序。

郑州市恒通新城小区2011年建设,2013年竣工,原本规划1120个停车位,最后建成785个,都在地下,卖掉了400多个,剩余的出租给业主。2017年6月1日,小区业委会更换深圳市恒博物业管理公司郑州分公司为新物业公司后,将300多个没有卖出的车位收回“自治”,出租给业主,收益归公共所有。随后,该小区开发商将深圳市恒博物业管理公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理公司及恒通新城小区业主委员会三方告上法庭,要求归还300多个车位及车库,并赔偿被“侵占”期间的费用。
现场,法庭将争议焦点归纳为:原告对车位是否有所有权、原告要求被告停止侵权归还停车位是否有事实和法律依据、原告要求被告赔偿侵权期间损失是否有事实和法律依据。围绕着争议焦点,双方进行了质证,并充分发表了辩论意见。
焦点丨围绕车库归属,双方充分辩论
庭审现场,记者了解到,双方在之前的基础上,又增加了新的证据和辩论内容。

(1) 人防工程“谁建设,谁受益”?
开发商代理律师表示,《物权法》第一百三十六条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。原告在地下建设的地下车库所有权使用的土地使用权与小区业主购买商品房所使用的土地使用权并不重叠,虽然小区业主购买了商品房,但并未取得地下的土地使用权;根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条关于“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定,本案所涉地下停车场由恒通公司投资建设,自然归恒通公司所有和受益。

业委会方则认为,原告补缴防空地下室易地建设费不能改变地下车位的性质。根据《人民防空法》的规定,人防工程采取“三同时”原则,即同时规划、同时设计、同时建设,恒通新城小区2011年开工建设,2013年竣工验收,而根据原告提交的易地建设费票据,系2013年开具,并未在规划当时提交申请,也未得到人防部门审批。因此,业委会认为原告不能就此排除小区业主享有小区公共配套设施的权利。

(2)地下停车位无产权证,开发商是否有所有权?
由于开发商前期卖予业主的地下停车位并未有产权证,因此,被业委会方多次“diss”,业委会认为,地下停车位应为小区附属建筑,为小区共有部分。

开发商方面认为,地下停车场为专有部分而非小区的公共部位,根据开发商提供的防空地下室易地建设费支付凭据、原告方取得的规划许可证、签订的《建设工程施工合同》、支付的地下停车场建设安装费用、工程验收资料等证据,充分证明地下停车场是由原告恒通公司出资建设的。是开发商的原始取得,而非物权变动的继受取得,无需经过登记即取得地下停车场的所有权。

(3)竣工报告能否证明所有权?
此次开庭,原告提交了一组新证据——“工程竣工验收意见表”。

原告代理律师表示,该意见表上印有建设工程设计公司、监理公司等公章,和相关人员签名,能够证明涉案地下停车场是由他们建设的, 并且,停车位的所有权也应该归他们。

不过,对于这一说法,业委会方并不认同,他们对备案表的真实性提出质疑,“我们去权威部门调取了备案表,但是权威部门出具的备案表编号、人员签名,与原告提供的不一致。”业委会代理律师称,相关印章、签名他们已申请进行鉴定。

(4)没有纳入公摊就肯定不归业主?
在二审过程中,关于争议的地下车库是否纳入小区整体的公摊面积中,也成为现场热议的焦点。本次庭审中,双方对公摊与所有权的关系,有了新的说法。

开发商认为,地下停车位面积并没有进入小区住宅商品房的面积公推,充分说明地下停车位是归恒通公司单独所有的专有面积。

而物业公司代理律师则认为,如果纳入公摊的面积,毫无疑问是属于业主共同所有,但没有纳入公摊面积的部分,也不能说完全不归业主所有,不能以是否纳入公摊作为所有权归属的绝对标准。

回顾丨争议车位是否被开发商“二次销售”?
与二审相比,此次庭审还有1个重要问题再次被双方多次提及,那就是,争议的地下停车位,在规划之初,是否已经被开发商纳入预算成本?这批停车位是否被开发商“二次销售”?

开发商认为,原告提供的郑州恒通置业公司鉴证报告、房屋建筑面积测绘成果书(包含面积计算成果)等证据,证明地下车位、车库成本是单独核算的,没有计入住宅商品房的建设成本中。

业委会方则认为,开发商提供的规划许可证显示,其建设规模包含地上地下(地下部分包含人防工程),投资总额为4.3亿元。显然,开发商对于恒通新城小区的投资是整体的,未区分地上、地下抑或是人防工程。开发商不能证明地下车位系其单独立项、单独报批、单独核算。

庭审进行2个多小时,未当庭宣判。

【链接】
庭审现场,双方律师均多次提及《物权法》及《城市地下空间开发利用管理规定》:

《物权法》,2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号公布,自2007年10月1日起施行。

《城市地下空间开发利用管理规定》,1997年10月27日由建设部发布,随后经过几次修

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